Yunanistan Golden Visa 2026: Güncel Şartlar ve Gayrimenkul Yatırımı

Yunanistan’da gayrimenkul yatırımıyla ikamet hakkı planlayanlar için ilk adım, satın alınacak taşınmazın hangi Golden Visa kategorisine girdiğini belirlemektir. Bölge, kullanım amacı ve taşınmazın hukuki niteliği, uygulanacak yatırım eşiğini birlikte belirler. Bu nedenle Yunanistan Golden Visa değerlendirmesine ilan fiyatından önce yatırımın uygunluğuyla başlamak gerekir.

Yunanistan Golden Visa için ne kadar yatırım gerekir?

Standart gayrimenkul alımlarında asgari yatırım, bölgeye göre 800.000 veya 400.000 avrodur. Konuta dönüştürülen uygun taşınmazlar ile belirli koruma ve restorasyon kapsamındaki yapılar için 250.000 avroluk özel yollar bulunur. Bu düşük eşik, herhangi bir konutun satın alınmasına uygulanmaz.

Tablodaki Selanik, Mikonos ve Thira ifadeleri ilgili bölgesel idari birimleri kapsar; Attika ise Atina’nın bulunduğu bölgedir. Standart kategorilerdeki 120 m² şartı, yapı bulunan veya yapı ruhsatı düzenlenmiş taşınmazların ana kullanım alanına ilişkindir.

250.000 avroluk konut dönüşümü nasıl çalışır?

Bu kategoride taşınmazın ana kullanım alanlarının konut dışı bir kullanımdan konuta dönüştürülmesi gerekir. Dönüşüm satıcı veya alıcı tarafından yapılabilir; 5 Nisan 2024 sonrasında ve ikamet başvurusundan önce tamamlanmış olmalıdır. Tek taşınmaz koşulu korunurken 120 m² alt sınırı uygulanmaz.

Örneğin, geçmişte farklı kullanım amacı bulunan bir bağımsız bölümün konuta çevrilmesi değerlendirilebilir. Ancak dairenin yenilenmiş görünmesi yeterli kanıt değildir. Kullanım değişikliğinin ruhsat ve teknik belgelerde karşılığı bulunmalıdır. Resmî başvuru listesinde mühendis raporu, noter belgeleri ve ödeme kanıtlarının yer alması bu ayrımı önemli kılar.

Satın alma öncesinde dönüşümün hangi tarihte tamamlandığını, belgeyi kimin düzenlediğini ve tapu kaydıyla uyumunu sorun. Böylece yatırım kararınız, proje sunumundaki açıklamalarla birlikte doğrulanabilir belgelere dayanır.

Koruma altındaki yapılarda hangi şartlar aranır?

Restorasyon seçeneğinde taşınmazın resmen koruma kapsamında olması ve ilgili yasal kategoriye girmesi gerekir. Eski veya tarihî görünümlü bir binanın otomatik olarak bu kapsama girdiği varsayılamaz. İlk ikamet izni yenilemesi için gerekli restorasyonun veya yeniden inşanın tamamlanması aranır; tamamlanmadan yapılan devir kanunen geçersizdir. Bu kategoride 120 m² alt sınırı uygulanmaz.

Bu seçeneği değerlendirirken mimari projeyi, izin takvimini ve uygulama sorumluluğunu birlikte inceleyin. Satın alma bedelinin yanında restorasyonun kapsamını da netleştirmek, sonraki yıllarda üstleneceğiniz yükümlülükleri görmenizi sağlar.

Aile üyeleri başvuruya katılabilir mi?

Uygun koşullarda eş veya birlikte yaşam sözleşmesiyle kayıtlı partner, 21 yaşından küçük bekâr çocuklar ve başvuru sahibi ile eşinin veya kayıtlı partnerinin doğrudan üstsoyu aile kapsamında değerlendirilebilir. Her aile üyesi için ayrı başvuru ve akrabalığı kanıtlayan belgeler gerekir; önceki evlilikten çocuklar için velayet gibi ek koşullar önem taşır.

Çocuğun başvuru sırasındaki yaşıyla yenileme sırasındaki yaşını birlikte planlayın. Programa aile üyesi izniyle katılmış çocuklar, 21 yaşını doldurduklarında üç yıllık bağımsız izin için başvurabilir. Bu hüküm, ilk başvuruda bütün 24 yaş altı çocukların doğrudan kapsama alındığı anlamına gelmez.

Yunanistan’da sürekli yaşamak gerekiyor mu?

Yatırımcı izni beş yıllık dönemlerle düzenlenir ve koşullar korunursa yenilenebilir. Yenileme için ülkede her yıl belirli sayıda gün yaşama zorunluluğu bulunmaz; ancak yatırımın devamı ve diğer yasal gereklilikler korunmalıdır. Bu esneklik, Türkiye’deki düzenini sürdürmek isteyen ailelerin değerlendirebileceği özelliklerden biridir.

Biyometri ve gerekli işlemler için seyahat planlaması yine gündeme gelebilir. Ayrıca vatandaşlık farklı bir değerlendirmedir: fiilî ve yasal ikamet, dil bilgisi ve toplumsal uyum gibi şartları bulunur. Yatırımcı kartını belirli bir süre elinde tutmak tek başına Yunan pasaportu sağlamaz.

Kiralama ve yeniden satışta 2026 açıklamaları

21 Nisan 2026 tarihli bakanlık genelgesi, güncel rejimdeki kısa süreli kiralama ve kısa süreli alt kiralama yasağını açıklığa kavuşturur. Uzun süreli kiralama genel olarak bu yasağın dışında kalır; önceki ve geçiş kapsamındaki yatırımların hukuki durumu ayrıca incelenmelidir. Bu nedenle kira planını taşınmazın tabi olduğu rejime göre hazırlayın.

Aynı genelge, 250.000 avroluk özel kategoriden yararlanmış bir taşınmazın sonraki alıcısına aynı avantajın kendiliğinden geçmediğini de açıklar. Yeniden satışta genel eşikler ve varsa farklı bir uygunluk zemini değerlendirilir. Çıkış planında gelecekteki alıcının Golden Visa uygunluğunu ayrıca ele almak gerekir.

Satın alma öncesinde nasıl bir inceleme yapılmalı?

Önce taşınmazın bulunduğu idari bölgeyi ve yatırım kategorisini belirleyin. Ardından tapu üzerindeki kayıtları, kullanım durumunu, ana alan ölçümünü ve varsa dönüşüm veya koruma belgelerini ilgili uzmanlarla inceleyin. İlan üzerindeki şehir adı, uygulanacak hukuki bölgeyi tek başına açıklamayabilir.

İkinci aşamada sözleşmedeki ödeme takvimini başvuru için gereken belgelerle eşleştirin. Hangi belgenin satıcıdan, hangisinin noter veya mühendisten alınacağını önceden yazılı hâle getirin. Aile evraklarını da aynı takvime ekleyerek işlemlerin birbirini beklemesini azaltabilirsiniz. Belgelerin güncel nüshalarını saklamak, sonraki incelemelerde aynı kayıtları kullanmanızı kolaylaştırır.

Son olarak taşınmazı nasıl kullanacağınızı belirleyin. Kendi kullanımınız, uzun süreli kiralama ve ileride satış farklı yönetim ihtiyaçları doğurur. Bakım, ulaşım, çevre hizmetleri ve günlük kullanım beklentilerini değerlendirmek, hukuken uygun bir yatırımı yaşam planınızla eşleştirmenize yardımcı olur.

Örneğin aynı bölgede birbirine yakın fiyatlarla sunulan iki konutu karşılaştırdığınızı düşünün. Birinde hukuken tamamlanmış kullanım değişikliği bulunurken diğerinde yalnızca iç mekân yenilemesi yapılmış olabilir. Görseller benzer olsa bile başvuru açısından aynı kategoride değerlendirilmeleri gerekmeyebilir. Satıcıdan talep ettiğiniz belgeleri aynı sırayla incelemek, farkı satış görüşmesinin başında ortaya çıkarır.

Taşınmazı görmeye gittiğinizde gündüz ve akşam ulaşımını, binanın ortak alanlarını ve çevredeki hizmetleri de inceleyin. Uzun süreli kiralama düşünüyorsanız yönetim sorumluluğunu kimin üstleneceğini, bakım kararlarının nasıl alınacağını ve size hangi bilgilerin aktarılacağını netleştirin. Bu sorular yatırımın günlük yönetimini anlamanıza yardımcı olur. Seçiminizi tamamlamadan önce hukuki uygunlukla kişisel kullanım beklentilerinizi aynı dosyada buluşturun; iki başlığın da açık olması, sonraki adımların planlanmasını kolaylaştırır.

Sık sorulan sorular

Atina’da 250.000 avroluk her daire uygun mudur?

Hayır, standart alımda Attika için daha yüksek eşik uygulanır. 250.000 avroluk seçenek ancak ilgili dönüşüm veya restorasyon kategorisinin bütün koşulları karşılanırsa değerlendirilebilir.

Bu izin Yunanistan’da çalışma hakkı sağlar mı?

Gayrimenkule dayalı yatırımcı izni istihdama erişim hakkı sağlamaz. Çalışma hedefiniz varsa uygun izin türü ayrıca değerlendirilmelidir.

Yatırımı satarken nelere dikkat edilmelidir?

Taşınmazın satışı mevcut yatırımcı izninin devamını etkileyebilir. Devir öncesinde hem kendi statünüzü hem de alıcının olası başvuru koşullarını kontrol ettirin.

Gate Golden ile yatırımınızı değerlendirin

Yunanistan Golden Visa planınızı oluştururken bütçenizi, aile yapınızı ve gayrimenkulü kullanım amacınızı birlikte paylaşın. Gate Golden ile iletişime geçerek profilinize uygun seçenekleri değerlendirebilir, yatırım kararınızdan önce hangi soruların yanıtlanması gerektiğini netleştirebilirsiniz.